与Langmuir的单分子层吸附模型不同，B.E.T.模型假定在原先被吸附的分子上面仍可吸附另外的分子，即发生多分子层吸附；而且不一定等第一层吸满后再吸附第二层；对每一单层却可用Langmuir式描述；第一层吸附是靠吸附剂与吸附质间的分子引力，而第二层以后是靠吸附质分子间的引力，这两类引力不同，因此它们的吸附热也不同。总吸附量等于各层吸附量之和。由此导出的二常数B.E.T.等温式为：

式中：c_e为吸附质的饱和浓度；B为常数，与吸附剂和吸附质之间的相互作用能有关。

当平衡浓度很低时，c_s> > c_e，并令B/c_s=b , B.E.T.模型可简化为Langmuir等温式。